Kaufen oder Bauen ? Wichtige Tipps für die richtige Entscheidung
Ein großes Immobilienportal hat Ende 2020 eine umfangreiche Umfrage unter seinen Nutzern gemacht. Das Ergebnis überrascht nicht: ca. 76 % aller Deutschen wünscht sich Wohneigentum, davon ca. 30 % eine Eigentumswohnung und ca. 45 % ein Eigenheim.
Interessant: Fast 80 % dieser 76 % glauben, dass nur ein Neubau ihre Wünsche hinsichtlich der Wohnbedürfnisse erfüllen kann - aber entscheidend sind für fast alle dann doch wieder die Rahmenbedingungen wie Lage, Preis, Zukunftsfähigkeit, energetischer Zustand etc.
Massivhaus oder Fertighaus ?
Massive, also Stein auf Stein gebaute Häuser, bieten eine sehr große Flexibilität und Anpassungsmöglichkeit an eigene Wünsche und Wohnbedürfnisse, der Bau des Hauses dauert aber deutlich länger.
Mit einem guten und pfiffigen Architekten hat man deutlich mehr Freiheiten und Möglichkeiten.
Fertighaus- bzw. Systemhausanbieter bieten auch eine große Vielfalt an Haustypen, Entwürfen und Konzepten, die meist auch noch angepasst werden können. Der große Vorteil solcher Hausanbieter: Alles beruht auf bewährten Abläufen, und die einzelnen Gewerke beim Bau werden in der Regel gut bis hervorragend koordiniert.
Langlebigkeit, Wohnkomfort und Wohnhygiene sind bei beiden Varianten ähnlich, so lange alles nach akuellem Stand der Technik auch vergleichbar ausgeführt wird.
Lage ?!
Ein Neubau entspricht den aktuellen Vorschriften der Energieeffizienz, z.B. mit Photovoltaikanlage auf dem Dach und einer Wärmepumpe für die Heizenergie.
Diese hohen Wärmedämmstandards reduzieren z.B. die Heizkosten in einem Neubau deutlich gegenüber einer Bestandsimmobilie.
Der Preisanstieg für Bauland betrug in den letzten 5 Jahren gemäß dem Statistischen Bundesamt sagenhafte 46 Prozent ! Man kann also oft sagen: Das Grundstück wird immer wertvoller, das Gebäude darauf immer wertloser.
Wer eine Immobilien kauft, kauft immer ein Grundstück mit etwas darauf, aber fast nie ein Haus mit einem Grundstück!
Man unterscheidet zunächst zwischen Makrolage und Mikrolage:
Die Makrolage beschreibt die Region, die Stadt bzw. den Stadtteil, die Mikrolage die Straße und die unmittelbare Umgebung des neuen Zuhauses.
Dinge des Lebens wie Schule, Kindergarten, Lebensmittelgeschäft, Ärzte, Fachgeschäfte, öffentlicher Nahverkehr, Parks und Naherholungsgebiete etc. können in der Makrolage und/oder in der Mikrolage liegen, und beides kann für jeden von uns wichtig oder unwichtig sein.
Lage ist also nicht immer Lage, d.h. für den Immobilienmakler oder Verkäufer einer Immobilie kann die Lage 1a sein, für den Kaufinteressenten aber nicht. Die Lage ist also auch individuell zu betrachten, nicht zwingend nur nach z.B. dem Bodenrichtwert.
Keine noch so gute Lage ersetzt das Wohlfühlen.
Durch die Corona-Pandemie und den Klimawandel sind in letzter Zeit neue Faktoren wie Homeoffice-Möglichkeit, Internetverbindung, Digitalisierung, Platzmangel in den Innenstädten etc. in den Fokus geraten und wichtiger geworden, der Weg zur Arbeit dagegen hat an Stellenwert verloren.
Damit sind Lagen im Speckgürtel oder sogar draußen auf dem Lande wieder deutlich gefragter geworden als noch vor wenigen Jahren, als alle in die Metropolen drängten.
Zukunftsfähigkeit und Energiekonzept
Ein Neubau entspricht den aktuellen Vorschriften der Energieeffizienz, z.B. mit Photovoltaikanlage auf dem Dach und einer Wärmepumpe für die Heizenergie.
Diese hohen Wärmedämmstandards reduzieren z.B. die Heizkosten in einem Neubau deutlich gegenüber einer Bestandsimmobilie. Altbauten müssen – je nachdem, in welchem Zustand sie gekauft wurden – kurz- oder mittelfristig saniert werden. Aber auch bei einem Neubau muss man nach 10-15 Jahren schon wieder mit Reparaturen rechnen, und die sind aufgrund der installierten Technik und verwendeten Baumasse häufig aufwendiger und damit auch teurer als in älteren Bestandsgebäuden.
Hier muss abgewogen werden, welchen Grad an Gebäudetechnik und Baumasse man tatsächlich benötigt bzw. auf was man auch verzichten könnte. Dies ist häufig wie bei einem Computer: Der wird in der Regel auch nur zu 10 - 15 % ausgenutzt, der Rest ist zwar da, aber irgendwie dann auch wieder egal.
Finanzierung
Die Preise steigen, aber die Bauzinsen sind auf niedrigem Niveau, darum können sich trotz der hohen Kosten viele Käufer trotzdem eine Immobilie leisten.
Kleine Faustregel: Mehrere Angebote vergleichen, denn selbst kleine Unterschiede machen bei großen Summen wie dem Hauskauf über die Jahre sehr viel aus.
Plan B
Niemand denkt am Anfang schon an ein Ende, aber dies wäre klug.
Es muss ja nicht an einem persönlich liegen, dass etwas scheitert, weil z.B. der Partner sich trennt, eine schwere Krankheit ganz neue Pläne erfordert, Arbeitslosigkeit oder Kurzarbeit die Finanzierung gefährden und man die monatliche Rate nicht einmal übergangsweise reduzieren kann, oder wenn man aus beruflichen Gründen umziehen muss.
Oder eine unerwartete Erbschaft ermöglicht eine größere Sondertilgung des Baukredites, dies ist aber in der Finanzierungsvereinbarung mit den Bank nicht vorgesehen.
