Marktanalyse + Gebäude-Begutachtung = Immobilienbewertung
Auf diesen kurzen Nenner bringen es die meisten `kostenlosen' bzw. billigen Immobilienbewertungsseiten im Internet, tatsächlich möchten viele von denen aber nur Ihre Daten.
Der Hintergrund einer Immobilienbewertung ist rechtlich ziemlich klar geregelt, und er ist deutlich umfangreicher als die Faustformel oben : Lesen Sie selbst die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken.
In der Verordnung werden nur Grundstücke, aber keine Häuser bzw. Objekte darauf besprochen. Die Erklärung ist sehr einfach: Rechtlich kaufen Sie (fast) nie ein Haus mit Grudstück, sondern immer ein Grundstück mit `was drauf' !
Das heute in den meisten Fällen angewendete Bewertungsverfahren für Immobilien ist das Sachwertverfahren:
Zunächst werden der Bodenwert und der Wert der Sachen darauf getrennt voneinander ermittelt.
Bei den Sachen wird unterschieden zwischen Gebäuden, Gartenfläche etc.
Der Garten ist in der Regel nichts wert, wird ja bereits durch den Bodenwert berücksichtigt. (Ausnahmen wären z.B. Bodendenkmäler, besondere Lagen (Wassergrundstücke) oder hochwertige Pflanzen in dem Garten, also eine natürliche Sache)
Bei den Gebäuden berechnet man den Preis, der notwendig wäre, um genau dieses Gebäude neu zu errichten. (Bei einem abgängigen Gebäude kann man an diesem Punkt schon in den negativen Bereich abrutschen, im schlimmsten Fall wird der Bodenwert sogar gemindert, da z.B. die Abrisskosten mit einkalkuliert werden müssten)
Dieser Gebäude-Preis bzw. -Wert wird anschließend vermindert um die Alterswertminderung für gebrauchte Immobilien, also die Abschreibung. (Damit rutschen in der Regel fast alle Gebäude, die älter als ca. 70 Jahre sind, in den negativen Bereich)
Zum Schluß erfolgt eine `Marktanpassung' an den regionalen Markt, in der Regel eine Schätzung in Bezug auf die aktuelle Immobilienmarkt-Situation in der Region bzw. in der Lokalität. (Hierdurch kann z.B. ein sehr gut gepflegtes und technisch immer auf dem aktuellen Stand gehaltenes sehr altes Gebäude wieder positiv dastehen)
Alternativen sind das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren, letzteres kann häufig bei Mietobjekten und Kapitalanlageobjekten angewandt werden.
