Gebäudesanierung : Ankündigung von Modernisierungsmieterhöhung
BGH-Urteil vom 28.4.2021, VIII ZR 5/20
Ein Vermieter möchte mehrere Modernisierungsarbeiten in seinem Mietobjekt gleichzeitig durchführen lassen und kündigt diese in einem einheitlichen Schreiben an.
Bei den Maßnahmen handelte es sich um verschiedene Dinge zur Einsparung von Energie sowie um de Anbau von Balkonen und den Austausch alter Wohnungstüren durch neue, mit verbessertem Schallschutz, Wärmeschutz, Brandschutz und Einbruchschutz. Als voraussichtliche Mieterhöhung gab er gegenüber den Mietern EU 235 pro Monat an, die Baumaßnahmen sollten mehrere Monate dauern.
In einem zweiten Schreiben kündigte der Vermieter schließlich eine Mieterhöhung um 232 Euro pro Monat zu Anfang September an. Zu diesem Zeitpunkt waren aber die Wohnungseingangstüren noch nicht erneuert, der Einbau erfolgte erst zwei Monate später im November. Die Kosten dafür waren noch nicht in die Mieterhöhung eingeflossen.
Die Mieter zahlten die erhöhte Miete nur unter Vorbehalt und forderten schließlich den Erhöhungsbetrag für September bis Dezember zurück. Sie sahen in den Aktivitäten ein „untrennbares Gesamtmodernisierungsvorhaben“, das bei der Mieterhöhung noch nicht abgeschlossen war. Daher könne der Vermieter eine höhere Miete erst ab einer neuen Mieterhöhungserklärung verlangen.
Die Richter sahen die Sache anders:
Grundsätzlich kann ein Mieterhöhungsverlangen erst nach Abschluss der Arbeiten gestellt werden.
Werden aber – wie in diesem Fall – tatsächlich von einander trennbare Maßnahmen durchgeführt, können mehrere Mieterhöhungserklärungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen. Schließlich profitieren die Mieter bereits vor Abschluss aller Gesamtvorhaben von den abgeschlossenen Baumaßnahmen wie beispielsweise von den Balkonen, dem neuen Haustürvordach, der Wärmedämmung etc. Es sei daher angemessen, die Mieter im Rahmen der gesetzlich eingeräumten Möglichkeiten nach § 559 ff. BGB an den dafür erforderlichen Kosten zu beteiligen.
Auch wenn alle Modernisierungsmaßnahmen in einem einheitlichen Schreiben angekündigt wurden, ist der noch anstehende Wohnungstüreinbau von den restlichen, bereits abgeschlossenen Modernisierungsmaßnahmen trennbar. Denn es handelt sich um ein von den übrigen Maßnahmen unterscheidbares Gewerk.
Im Übrigen können Vermieter auch ohne eine Ankündigung die Miete nach durchgeführter Modernisierung erhöhen.
Lediglich die Frist, ab wann die Mieter die erhöhte Miete zahlen müssen, verlängert sich von drei auf sechs Monate nach Zugang der Erhöhungserklärung.
